2023观点年度论坛·特写“却是南中春色别，满城都是木棉花。”三月的广州城内，热烈又明艳的木棉花竞相绽放，成为了一道美景。

3月22日，以“万物生长”为主题的观点年度论坛上，思睿集团首席经济学家洪灏发表了题为《房地产变局与新局》的演讲。

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惯用大量图表、数据的洪灏与现场嘉宾分享了他对于房地产行业估值、居民财产配置比例、经济周期运行情况等研究成果。

从交银到思睿，洪灏依旧是其熟悉又有特点的穿着，黑西装、红领带，个性鲜明的发型，量化分析投资逻辑和犀利的见解，交织在他的分享讨论当中。

不久前，瑞银宣布以四折收购瑞信，这一纸公告如蝴蝶振翅，在欧美银行业挂起一阵风暴。

对于美国硅谷银行和瑞士信贷银行事件，我们就请教洪灏：这场击鼓传花的风险是否会影响到国内？

洪灏回应这两家银行倒闭的成因并不一致，硅谷银行是利率风险和瑞信是内部管理风险，“虽然它们是不同的风险，但是最后都是让市场来买单”。

“暂时国内相对好一点，因为我们的资本账户是关闭的，就这么简单。”洪灏表示，但还是可以从汇率和情绪上影响，比如央行在瑞信出事前已降准了20个基点；对于国内市场来说，由于资本的流动受到管理，有充足的外汇储备，所以暂时影响不是很大。

“降准释放中长期资金6000亿元左右。”他表示，之前大家都没有期待降准，觉得是不是要调整MLF，而在公开市场的操作都是短期的资金，降准释放的是更长期的资金。

他续指，这次降准是出乎意料的，一般来说无论是风险的管控，还是流动性的增补，资本市场都比较愉快地接受了。

自2022年8月LPR实现非对称下调及MLF利率下调后，LPR和MLF都维持不变。有业内人士分析称，LPR仍有下降空间，且下降窗口可能是在今年上半年。

洪灏反而认为可能不会这么快降息，长债利率仍处于历史的低位，而且现在降息也不是能够马上刺激到经济。

另外，“天量”社融再现，M2增速创近七年新高。洪灏称：“其实现在市场不缺钱，所以没有必要马上降息。”

透过2月信贷数据，不难看出仍呈现“企业强、居民弱”的格局。综合前2月数据，居民部门贷款同比少增，而短贷表现明显优于中长贷。

但从房地产销售端数据来看呈现回暖迹象，1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%，这似乎与居民中长贷的疲弱并不处于一致状态。

洪灏在演讲中提到，中国经济的周期运行是非常有规律的，大概3-4年左右出现从底部到顶部再回到底部的过程。上一个经济周期结束于大概2020年左右，达到了一个底部，现在再次回到了经济周期的底部。

在他看来，中国经济这一轮经历了寻底开始复苏，而今年房地产是否能够如期复苏，则是经济回弹的关键。

“但经济的运行有多个均衡点，要从底部走出来，如果处理不当，可能在一个刺激点上瘀积不动，这就需要政策来扶持。”

2022年下半年以来，房地产信贷、债券、股权、“内保外贷”四箭齐出环境下，不少房企都陆续获得一些的融资支持。

“已经看到融资端放松。”洪灏还指出，现在央国企拿地的力度比较大，但是民企还没恢复，所以还需要时间。

自2008年以来，我国房地产行业经历了三轮下行周期，通过研究经济周期，洪灏获得颇具前瞻性的启示。

2013年，明确五项房地产市场调控具体政策措施，经济增长放缓叠加房地产调控加码，导致商品房销售增速下降；2014年9月，央行和银保监会发布“930”新政，标志着房地产调控政策导向由紧变松。

与此前类似，本轮房地产下行的原因是房地产调控和经济增长放缓。但洪灏认为，此次的艰难程度甚于之前，比如2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%；全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

至于对未来房地产的复苏预测，洪灏称：“如果说2014年花了三个季度复苏，今年很可能要到年底才能看到确凿的复苏证据。”

从行业规模来看，2017年房地产商品房销售额突破13万亿，随后就一路增长至2021年的18.7万亿元。

洪灏认为，短期内很难再超越18万亿的规模，今年能比去年有个位数的增长已是不错。

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