多年后，地产行业谈起2023年的春天，一定会谈到一个现象，那就是“化债热”。

2023年以来，随着各种利好政策落地，楼市整体预期有所好转，总体温和复苏。这种大环境下，出险房企自救动作顺势跟着加快。

(资料图片)

我粗略数了下，2月份以来，已经有包括恒大、奥园、旭辉、融创、世茂、正荣等超过10家，过去位列中头部的房企，在“化债”动作上有了新进展。特别是整体难度比较高的境外债，不少出险房企取得了实质性进展。

4月3日，作为地产行业下游的易居企业控股(02048)，也宣布了境外债重组方案，并获得了单一大股东阿里的同意票，当天易居股票大涨58%。

整个地产行业的“化债”肉眼可见在提速，都在抢春风化暖的窗口期。

目前大家关心这些企业的债务重组时，都会关心方案诚意度如何。这肯定也是债权人看中的，只有欠债人倾囊而出，才能给投资人信心。

易居反思，过去因为过度追求规模，以及头部客户集中度高，导致应收账款积累和大量坏账。对于未来，易居表示将不再追求规模的发展，转向追求有质量的发展。

孙宏斌也进行了反思，指出过去过于乐观和激进。集体反思，「立正挨打」，都在传递给投资者积极的信号。

能不能化债成功决定生死，其实到了这种时候，能拿出方案不缺诚意，甚至不介意把裤兜翻出来给你看。

再说得直接点，就剩一条底裤时，诚意是最基本的通行证。

拿被热议的融创境外债案来说，给债权人提供多种置换债务的方式，可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等，债权人既可以将全部或部分债权转换为股权，提前变现，也可以选择继续持有债权，给债权人较为灵活的决策空间，且对所有大小债权人一视同仁。这是一种诚意。

孙宏斌掏出的4.5亿美元也转成融创中国股权，和债权人一起捆绑。这也是一种诚意。

再说最近的易居，这家不同于房企的轻资产型公司，化债方案最主要的思路和房企一样，也是拿出核心资产。

装着「房地产数据与咨询业务」的克而瑞，装着「在线房地产营销服务业务」的天猫好房和乐居，易居把这两块最核心资产的65%股权置出。也就是说，易居把控股权交出去了，这对创始人和管理层而言，肯定是舍不得的。

通过核心资产的65%股权抵债，股东供股筹集4.8亿元港币，现金支付债权人一部分现金和本息收益，并承诺大股东包销，易居这套化债组合拳，可以让债权人较短时间内获得债券偿付，也保留了债权人对潜在股权上升收益的可能性。同样是满满的诚意。

诚意之外，我觉得更值得关注的是有没有“火种”。

化债自救就好比泅渡过河，不管用什么方式，到岸是首要目标，也是最基本的前提。

但如果过河之后只剩最后一口气，这种上岸只是延缓死亡，债权人拿不回权益，没有意义。

所以孙宏斌在境外债务重组说明会上强调，必须是系统周全，能支持公司真正恢复过来的债务重组。经营动作上，融创过去一年力保交付，同时保护价值，不再低价处理核心资产，保留了用发展来化解流动性的可能。

易居化债方案，阿里投下关键一票，相当于给了一块过河木筏，可以帮助易居尽快上岸。

闻讯，市场反手买了个“大涨”。

冷静下来，大家再去看易居的方案，我认为值得关注其中一条：

拿出重组资产的15%股权激励经营管理层。

这一招等于把核心团队和企业作了深度捆绑，轻资产的服务型企业，最值钱的是人，专业的团队就是易居希望的“火种”。

交出控制权后，易居保留了营销代理和营销渠道两大基石业务，同时克而瑞、天猫好房、乐居的运营权抓在手上，如此一来，只要易居能走出债务困境，团队就会是企业恢复经营的一大利器。

自救热潮下，大家都在化债，到底在化什么，这是一个问题。

诚意，是偿债意愿，火种，是偿债能力。

一个都不能少。

郁亮判断，未来房地产新房市场，仍然能在一段时间内保持每年12亿平米左右的需求。

保利发展研究院发布的《2022-2023年房地产行业白皮书》认为：未来5年，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，包括二手房在内的话，则超20万亿元。

骆驼瘦了，但骆驼还是很大，未来的房地产行业依旧能容得下很多企业。

出险企业也有机会杀回来，只不过机会不是均等的。

化债大考，是新一轮分化的开始。

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